Wann sich Sanieren vor dem Verkauf lohnt

Sanieren vor dem Verkauf?

Nicht jede Investition steigert den Wert einer Immobilie

Viele Immobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren wechseln mit Sanierungsstau den Besitzer. Doch wer voreilig modernisiert, könnte am Ende draufzahlen.

Die Generation, die heute Immobilien vererbt, hat diese oft in den 1960er- bis 1980er-Jahren gebaut oder gekauft. Im Alter investieren viele Eigentümer verständlicherweise nur noch das Nötigste. Das Ergebnis: Mehr als jedes zweite Haus, das durch Erbschaft oder Verkauf den Besitzer wechselt, weist laut aktuellen Marktdaten einen erheblichen Sanierungsstau auf.

Dach, Fenster, Heizung, Bad – die Liste möglicher Baustellen ist lang, und die Sanierungskosten können schnell in die Zehntausende gehen. Für Erben, die das Haus weder selbst bewohnen noch vermieten wollen, stellt sich die Frage: Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu investieren, oder ist es besser, die Immobilie im Ist-Zustand zu verkaufen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Claudio Bonelli, Experte für Erbschaften und Immobilien, betont, dass Erben zunächst drei Aspekte unterscheiden sollten: gesetzliche Pflichten, tatsächliche Schäden am Gebäude und freiwillige Modernisierungen. Denn nicht alles, was technisch sinnvoll erscheint, zahlt sich für den Verkäufer aus.

Wichtig zu wissen: Ein Erbfall löst keine allgemeine Sanierungspflicht aus. Allerdings können bei älteren Gebäuden Nachrüstpflichten bestehen. Dazu gehört beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese nicht ausreichend gedämmt ist. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.

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„Auch ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen können betroffen sein“, erklärt Bonelli. Nach einem Eigentümerwechsel läuft für solche Nachrüstungen oft eine Frist von zwei Jahren. Bevor Erben über Modernisierungen nachdenken, sollten sie daher zunächst klären, welche gesetzlichen Vorgaben für das Gebäude gelten.

Die Heizungsanlage ist bei älteren Häusern oft ein zentraler Punkt. Käufer rechnen mögliche Investitionen häufig direkt in ihr Angebot ein. Doch Bonelli warnt davor, voreilig eine neue Heizung einzubauen. „Ob sich 20.000 oder 30.000 Euro für eine neue Anlage später vollständig im Kaufpreis wiederfinden, ist keineswegs sicher“, so der Experte.

Die Rechtslage hat sich zudem Ende Juli 2026 geändert. Die frühere Austauschpflicht für bestimmte alte Heizkessel ist entfallen, ebenso wie die pauschale Vorgabe, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Eine ältere, funktionierende Heizung muss daher nicht allein wegen ihres Alters ersetzt werden. Wirtschaftlich kann ein Austausch dennoch sinnvoll sein – aber nur, wenn die Kosten im Verhältnis zum möglichen Mehrwert stehen.

Wer ein älteres Haus vor dem Verkauf umfassend modernisiert, kann schnell einen sechsstelligen Betrag investieren. Doch Bonelli warnt: „Dieses Geld kommt über den Kaufpreis nicht automatisch zurück.“