Diese Risiken sollten Sie kennen

Geerbtes Haus, geerbte Probleme

Was Erben vor dem Verkauf nicht verschweigen sollten

Dachgeschoss ausgebaut, Keller umgestaltet, Anbau errichtet – aber war das alles eigentlich erlaubt? Wer ein Haus erbt, sollte diese Frage vor dem Verkauf unbedingt klären.

Fehlende Baugenehmigungen, unbekannte Wegerechte oder verschwundene Grundschuldbriefe: Beim Verkauf eines geerbten Hauses können alte Unterlagen plötzlich entscheidend werden. Der Experte für Erbschaften und Immobilien Claudio Bonelli weiß, welche ungeklärten Fragen Käufer besonders verunsichern, die Finanzierung erschweren oder zu Preisnachverhandlungen führen können.

Wer ein Elternhaus erbt, kennt die Immobilie häufig seit vielen Jahren. Irgendwann hat jemand das Dachgeschoss ausgebaut, den Keller umgestaltet oder einen Anbau errichtet. Ob das Bauamt sämtliche Veränderungen genehmigt hat und welche Verpflichtungen auf dem Grundstück lasten, wissen Erben oder Erbengemeinschaften jedoch oft nicht.

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Gerade bei älteren Immobilien bestehen zwischen dem tatsächlichen Gebäudezustand und den vorhandenen Unterlagen häufig erhebliche Abweichungen. Daher rät Claudio Bonelli Erbinnen und Erben, vor dem Verkauf zunächst herauszufinden, was an der Immobilie genehmigt ist und welche Rechte oder Belastungen eingetragen sind.

Die Suche beginnt beim zuständigen Bauamt. Hier kann man die Bauakte der Immobilie einsehen. Sie enthält, soweit noch vorhanden, die ursprünglichen Genehmigungen sowie Unterlagen zu späteren baulichen Veränderungen. Bonelli empfiehlt deshalb, beim zuständigen Bauamt die vollständige Bauakte anzufordern – als digitale Kopie beziehungsweise Scan oder alternativ als Papierkopie.

Dazu gehören insbesondere:

• Baugenehmigungen,
• genehmigte Bauzeichnungen,
• Grundrisse,
• Gebäudeschnitte,
• Baubeschreibungen,
• statische Berechnungen,
• Standsicherheitsnachweise und
• Unterlagen zu späteren Umbauten oder Nutzungsänderungen.

Entscheidend ist dem Immobiliensachverständigen zufolge anschließend der Vergleich zwischen dem genehmigten und dem tatsächlichen Gebäudezustand. „Besondere Aufmerksamkeit verdienen ausgebaute Dachgeschosse, Einliegerwohnungen, Anbauten oder zu Wohnzwecken umgenutzte Kellerräume. Denn nur weil ein Raum seit Jahrzehnten bewohnt wird, bedeutet das nicht automatisch, dass seine Nutzung baurechtlich genehmigt ist“, so der Experte.

Auch die Angaben zur Wohnfläche sollten nachvollziehbar sein. Gerade bei Dachgeschossen und Kellerräumen bestehen oft Unterschiede zwischen Nutzfläche und anrechenbarer Wohnfläche, die bei potenziellen Käufern viele Fragen aufwerfen.

Zeigen sich Abweichungen, sollten Erben diese rechtzeitig mit einem Architekten oder einem anderen Fachmann klären.

Wichtig: Bauämter bewahren Bauakten bei älteren Gebäuden leider nicht immer vollständig auf. Fehlende Unterlagen bedeuten daher nicht zwangsläufig, dass eine Baumaßnahme ungenehmigt war.

Eine weitere wichtige Informationsquelle ist laut Bonelli der notarielle Kaufvertrag, mit dem die verstorbenen Eigentümer das Haus ursprünglich erworben haben. Darin finden sich häufig Angaben zu bestehenden Rechten, früheren Vereinbarungen, übernommenen Verpflichtungen oder besonderen Eigenschaften der Immobilie.