Bauzinsen steigen deutlich über 4 Prozent
Warum Eigentum in Deutschland immer unerreichbarer wird
14.09.2026 – 14:02 UhrLesedauer: 3 Min.
Steigende Kosten machen den Kauf von Wohneigentum immer schwieriger. Warum ausgerechnet jetzt die Bauzinsen steigen und was das für Ihre Finanzierung bedeutet.
Deutschland ist Schlusslicht beim Wohneigentum in Europa. Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die Wohneigentumsquote hierzulande bei nur 44 bis 46 Prozent und damit weit hinter Ländern wie Spanien (76 Prozent), Polen (85 Prozent) oder der Slowakei (93 Prozent). Und die Aussichten auf Veränderung sind düster.
Denn die Bauzinsen, die einen entscheidenden Faktor bei der Immobilienfinanzierung darstellen, sind deutlich gestiegen. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte, muss mit Kreditzinsen von 3,99 bis 4,62 Prozent rechnen – eine erhebliche Belastung für viele Kaufinteressierte.
EZB und Anleihen: Die Hauptverursacher der Verteuerung
Die Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), den Leitzins auf 2,5 Prozent anzuheben, um die Inflation zu bekämpfen, wirkt sich indirekt, aber spürbar auch auf die Bauzinsen aus. Zwar orientieren sich die Bauzinsen primär an den Renditen deutscher Bundesanleihen und Pfandbriefen, doch diese reagieren stark auf die geldpolitischen Signale der EZB. Steigende Leitzinsen führen dazu, dass Investoren höhere Renditen für Staatsanleihen fordern. Das treibt die Refinanzierungskosten der Banken in die Höhe – und damit auch die Bauzinsen.
So hängen Bauzinsen und Leitzinsen zusammen
Die Bauzinsen sind nicht direkt an den Leitzins gekoppelt, da Immobilienkredite oft eine lange Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren haben. Stattdessen orientieren sich die Bauzinsen an der Rendite 10-jähriger deutscher Bundesanleihen. Diese Renditen wiederum hängen stark von den Erwartungen des Marktes zur EZB-Politik ab. Steigende Leitzinsen führen zu höheren Renditen bei Staatsanleihen – und damit zu steigenden Bauzinsen.
Aktuell liegen die Bauzinsen für ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung laut Interhyp bei durchschnittlich 4,0 bis 4,2 Prozent. Wer wenig Eigenkapital mitbringt und auf 20 Jahre finanziert, zahlt sogar bis zu 4,62 Prozent. Für viele Haushalte wird der Traum vom Eigenheim damit noch schwerer erreichbar.
Die Zinstabelle zeigt den effektiven Jahreszins, der von Interhyp berechnet wurde.
| Zinsbindung Tranche | Beleihungsauslauf <70 | Beleihungsauslauf =80 | Beleihungsauslauf >90 |
|---|---|---|---|
| 10 | 3,99 % | 4,11 % | 4,38 % |
| 15 | 4,25 % | 4,31 % | 4,58 % |
| 20 | 4,33 % | 4,39 % | 4,62 % |
Hinweis: Der Beleihungsauslauf ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Banken bei der Immobilienfinanzierung. Er gibt das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Darlehenssumme und dem von dem Kreditinstitut ermittelten Beleihungswert der Immobilie an. Faustregel: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto mehr Eigenkapital bringt der Käufer ein. Die Bank belohnt ein geringeres Risiko mit günstigeren Zinssätzen.
Hohe Bauzinsen waren bereits eingepreist
Dirk Eilinghoff, Zins- und Immobilienexperte von „Finanztip“, erklärt, dass die jüngste Zinsentscheidung der EZB keine Überraschung war. „Die Bauzinsen haben die Entscheidung längst vorweggenommen“, so Eilinghoff. Bereits in den Wochen vor der EZB-Entscheidung stieg die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe um 0,5 Prozentpunkte – und die Bauzinsen folgten diesem Trend.
