1.200 Euro Mieteinnahmen: Wie viel Steuern muss ich zahlen?

Einkünfte aus Vermietung unterliegen dem Einkommensteuergesetz – Sie müssen sie also versteuern. Wir zeigen, was bei 1.200 Euro im Monat gilt.

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss auf diese Einkünfte Einkommensteuer zahlen. Wie viel genau, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Damit das Finanzamt diesen korrekt festsetzen kann, müssen Sie die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben. Nur so erfährt das Finanzamt überhaupt davon.

Wie viel Ihnen als Vermieter von der Miete bleibt, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Mieteinnahmen werden zunächst zu Ihren anderen Einkünften – beispielsweise Ihrem Arbeitseinkommen – addiert. Nach Abzug von Freibeträgen und Ausgaben, die Sie steuerlich geltend machen können, steht dann Ihr persönlicher Einkommensteuersatz auf alle Einnahmen fest.

Der niedrigste Steuersatz für die Einkommensteuer liegt bei 14 Prozent, der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent und der Höchstsatz bei 45 Prozent. Sind Ihre Mieteinnahmen zusammen mit Ihrem weiteren Einkommen allerdings so gering, dass Sie unter dem sogenannten Grundfreibetrag bleiben, müssen Sie gar keine Einkommensteuer zahlen.

2022 lag dieser Freibetrag bei 10.347 Euro. Wenn Sie also 2023 Ihre Steuererklärung für 2022 machen, heißt das, dass Sie auf 10.347 Euro Ihrer Jahreseinkünfte gar keine Einkommensteuer zahlen müssen. 2023 liegt der Grundfreibetrag bei 10.908 Euro. Für 2024 ist eine weitere Anhebung auf 11.604 Euro vorgesehen.

Zusätzlich gibt es Kosten, die Sie als Vermieter geltend machen können. Diese mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Besonders wichtig sind dabei die Werbungskosten. Die können Sie häufig von Ihren Bruttomieteinnahmen abziehen.

Zu den typischen Werbungskosten für Vermieter zählt die Absetzung für Abnutzung (AfA), bei der Sie den steuerlichen Wertverlust des Gebäudes über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben können, indem Sie jedes Jahr zwei Prozent des Anschaffungs- oder Herstellungspreises der Immobilie als Werbungskosten geltend machen.

Auch Kreditzinsen können Sie als Werbungskosten geltend machen, wenn Sie die Immobilie mit einem Darlehen finanziert haben. Wichtig hierbei: Sie dürfen nur die Zinsen ansetzen, nicht die monatlichen Tilgungsraten.

Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen können Sie zudem die Herstellungskosten abziehen. Darunter versteht man Ausgaben, die Ihnen entstanden sind, weil Sie dem Haus oder der Wohnung etwas hinzugefügt haben – beispielsweise einen Balkon, ein ausgebautes Dach oder ein weiteres Badezimmer.

Vermieten Sie eine Immobilie möbliert, dürfen Sie in der Steuererklärung auch das Inventar und die Kosten dafür abschreiben. Und zwar für die gesamte Nutzungsdauer der Möbel. Diese beträgt 13 Jahre.

Weitere mögliche Werbungskosten, die Ihre Steuerlast als Vermieter mindern, sind:

• Ausgaben für Wasser, Strom, Müllabfuhr und andere Nebenkosten
• Hausgeld bei Vermietern von Eigentumswohnungen
• Handwerkerkosten für Instandhaltung und Renovierung (auch Erhaltungsaufwand genannt), zum Beispiel eine Badmodernisierung, ein Hausanstrich oder der Austausch von Türen und Fenstern
• Grundsteuer
• Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung, die mit dem Mietverhältnis zu tun haben
• Wohngebäudeversicherung, anteilige Rechtsschutzversicherung
• Verwaltungskosten wie Büromaterialien und Reisekosten zum Mietobjekt

Viele dieser Posten drücken Ihre Einkünfte aus Vermietung. Hätten Sie also beispielsweise außer den 1.200 Euro Mieteinnahmen im Monat keine weiteren Einkünfte, könnten Sie sogar noch unter dem Grundfreibetrag bleiben und gar keine Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen müssen.

In der Regel dürften die Mieteinnahmen aber nicht Ihre einzigen Einkünfte sein. Nehmen wir beispielhaft an, Sie hätten neben den 1.200 Euro monatlichen Mieteinnahmen noch ein Einkommen von 3.000 Euro brutto. Als kinderloser Single in Steuerklasse 1 müssten Sie im Jahr 2023 dann 640,50 Euro Einkommensteuer im Monat zahlen oder 7.686 Euro im Jahr. Eventuell abzugsfähige Werbungskosten sind hier noch nicht eingerechnet.

Es ist ratsam etwas weniger als die Hälfte Ihrer Mieteinnahmen für die Steuer zur Seite zu legen. So sind Sie selbst dann für eine Rückzahlung gerüstet, wenn Ihr persönlicher Einkommensteuersatz besonders hoch sein sollte.

Die Höhe der Steuer bei Mieteinnahmen von 1.200 Euro im Monat lässt sich nicht pauschal bestimmen. Denn sie hängt von weiteren individuellen Faktoren ab: Ihrem zusätzlichen Einkommen und der Höhe der Ausgaben, die Sie von der Steuer absetzen können. Daraus ergibt sich Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen, das mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz belegt wird.