Auch die sogenannte Kappungsgrenze gilt bei Staffelmieten nicht. Danach darf der Vermieter die Miete bei „normalen“ Mietverträgen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In Städten, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent (§ 15 Abs. 2 WiStG).
Bei einer Staffelmiete müssen Vermieter zudem nicht in Erfahrung bringen, welche Erhöhung der örtliche Mietspiegel zulässt. Und als Mieter müssen Sie nicht mit Streit um Mietsteigerungen rechnen – schließlich besprechen Sie alles schon vorher. Lesen Sie hier, wann Mieterhöhungen nicht zulässig sind.
Vorhersehbarkeit zum Preis einiger Nachteile
Mieter erhalten durch eine Staffelmiete ebenfalls eine gewisse Sicherheit darüber, wann sie mit Mietzinssteigerungen rechnen müssen – anders als bei einer klassischen Miete, die sich am örtlichen Mietspiegel orientiert. Dort kann die Miete zum Beispiel nach zwei Jahren unerwartet steigen.
Doch diese Vorhersehbarkeit der Staffelmiete hat auch ihren Preis, nämlich gleich mehrere Nachteile. Zum einen kann es sein, dass die Staffel in einem bestimmten Zeitraum schneller steigt als der Mietspiegel.
Mieter sollten daher prüfen, wie hoch im Vergleich die Ausgangsmiete ist – also die vor dem Inkrafttreten der ersten gestaffelten Miete. Liegt sie schon am Anfang an der Grenze zur oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist es für Vermieter unter Umständen verlockend, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Denn so werden weitere Erhöhungen möglich.
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Bei Staffelmieten kann die Miete zudem früher erhöht werden als bei einem klassischen Mietvertrag. Denn zu der einjährigen Wartefrist kommen noch mal zwei Monate für die Zustimmung des Mieters hinzu. Mieterhöhungen können dadurch erst nach 15 Monaten eintreten, bei Staffelmieten hingegen schon nach zwölf – und über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Vermieter kombinieren Staffelmieten zudem gern mit einem Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht. Das ist für Mieter ungünstig, weil das sein Recht einschränkt, jederzeit mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen zu können. Eine solche Vereinbarung ist höchstens vier Jahre zulässig.
Gut zu wissen: Überweist der Mieter zum festgelegten Zeitpunkt nicht die höhere Miete und hakt der Vermieter auch nicht nach, kann es sein, dass der Mieter damit durchkommt. Denn der Anspruch des Vermieters verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Staffelmietvereinbarung getroffen wurde. Hat der Mieter dem Vermieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt, dürfen Vermieter auch innerhalb der Verjährungsfrist keine Miete nachfordern (Landgericht Hamburg vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96).
