Reform hat nichts bewirkt
Warum kaum jemand Häuser mit alter Heizung kauft
03.11.2026 – 16:46 UhrLesedauer: 2 Min.
Alte Ölheizung, schlechter Energiestandard – theoretisch kein Problem mehr. Dass Käufer trotzdem zurückhaltend bleiben, überrascht selbst die Branche.
Die politische Abkehr vom bisherigen Heizungsgesetz hat die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen nicht spürbar angekurbelt. Das geht aus der aktuellen Marktumfrage des Maklernetzwerks Remax Deutschland hervor, für die rund 800 Immobilienexperten in ganz Deutschland befragt wurden. Danach berichten lediglich 2,2 Prozent der Teilnehmer, dass die Nachfrage „leicht gestiegen“ sei – ein erstaunlich geringer Wert, gemessen an den Erwartungen, die mit der jüngsten Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verbunden waren.
Deutlich größer ist das Lager jener, die das Gegenteil beobachten: Fast jeder dritte Befragte (31,1 Prozent) gibt an, dass die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden seit der GEG-Änderung leicht gesunken sei. Fast genauso viele Immobilienexperten (26,7 Prozent) sprechen sogar von einem „deutlichen Rückgang“, und immerhin fast jeder Sechste (15,6 Prozent) registriert einen „starken Rückgang“ der Nachfrage.
Vom GEG zum GModG: Die Wende beim Heizen
Im Juli 2026 wurde das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend reformiert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Mit dieser Änderung wurden die strengen Vorgaben für fossile Heizungen deutlich entschärft. Reine Öl- und Gasheizungen dürfen wieder neu installiert werden. Die Pflicht, eine neue Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, wurde komplett gestrichen. Das automatische Betriebsverbot für alte Heizkessel nach 30 Jahren gibt es nicht mehr. Bestehende Anlagen dürfen unbegrenzt weiterlaufen und repariert werden.
Wirtschaftslage drückt Nachfrage
Branchenkenner hatten erwartet, dass Käufer durch die Aussicht auf weniger strenge gesetzliche Vorgaben nach der GEG-Novelle wieder aufgeschlossener gegenüber Immobilien mit schlechteren Energieklassen werden würden. Die Umfrageergebnisse stützen diese These jedoch nicht – im Gegenteil: Vor allem die hohen Finanzierungskosten und die allgemeine wirtschaftliche Lage haben nach wie vor einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage. Jeder vierte Umfrageteilnehmer (24,4 Prozent) sagt entsprechend, dass die Änderung des Heizungsgesetzes keinerlei Auswirkungen auf die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden gehabt habe.
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Loredana Scirè, Pressesprecherin von Remax Deutschland, ordnet den Befund so ein: „Die Änderung des bisherigen Heizungsgesetzes hat eher die Risikowahrnehmung verändert als die Nachfrage. Ein Haus mit Öl- oder Gasheizung und schlechtem Energiestandard kann zwar theoretisch wieder für mehr Käufer interessant sein. Aber der Preis muss den künftigen Sanierungsbedarf ausreichend berücksichtigen, damit das Objekt auf eine entsprechende Nachfrage trifft.“
Bodenrichtwerte als zusätzlicher Bremsfaktor
Neben den Finanzierungskosten wirkt sich noch ein weiterer Faktor dämpfend auf die Nachfrage aus: die gestiegenen Bodenrichtwerte. Das betrifft vor allem Einfamilienhäuser mit größeren Grundstücken, die häufig unsaniert auf den Markt kommen – hier spielen die Bodenpreise eine besonders große Rolle für die Kalkulation künftiger Käufer. Mehr als zwei Drittel der befragten Immobilienexperten (68,9 Prozent) geben an, dass die Nachfrage nach solchen Objekten aufgrund der Bodenrichtwerte gesunken sei.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter unbebautes, baureifes Land in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist – unabhängig vom Gebäude darauf. Besonders bei unsanierten Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft den Großteil des Preises aus. Steigt der Bodenrichtwert, steigt auch die Preiserwartung der Verkäufer, unabhängig vom Sanierungszustand des Gebäudes.
