Ein 1-Millionen-Euro-Haus kann eine gewöhnliche Wohnung im Zentrum von Paris oder eine Luxusvilla in der Nähe von Sofia sein. Aber wohin Käufer auch schauen, sie benötigen ein weit über dem Landesdurchschnitt liegendes Einkommen, um sich ein solches leisten zu können.
Wie viel müssten sie also verdienen?
Euronews Business berechnete das benötigte Gehalt anhand eines typischen Hypothekenszenarios: eine Anzahlung von 20 %, ein fester Zinssatz von 3,5 % und eine Rückzahlungsfrist von 30 Jahren. Außerdem wurde davon ausgegangen, dass Käufer nicht mehr als 33 % ihres Bruttoeinkommens für die Hypothek ausgeben würden.
Das bedeutet eine Kaution von 200.000 € und eine Hypothek von 800.000 €.
Die Berechnung umfasst keine Grundsteuern, Versicherungen, Transaktionskosten oder andere Gebühren und die tatsächlichen Kreditbedingungen variieren je nach Land und Kreditnehmer.
Die monatliche Zahlung beträgt knapp 3.600 €
Unter diesen Annahmen würde die jährliche Hypothekenzahlung 43.108 € betragen. Das entspricht 3.592 € im Monat.
Da 33 % des Bruttoeinkommens für Hypothekenzahlungen vorgesehen sind, benötigt der Käufer ein jährliches Bruttoeinkommen von 130.631 €. Das sind 10.886 € im Monat.
Die Einkommensniveaus unterscheiden sich europaweit erheblich. Dieses Einkommen ist in manchen Ländern möglicherweise leichter zu erreichen als in anderen. Auch innerhalb eines Landes kann die Belastung variieren.
Die Berechnungen in diesem Artikel basieren auf den Bruttoverdienstzahlen von Eurostat für das Jahr 2025 für einen Vollzeit-Alleinstehenden ohne Kinder, der 100 % des Durchschnittslohns verdient. Da zwei Einkommen ein 1-Millionen-Eigentum leichter erreichbar machen und Paare wahrscheinlich Interesse daran haben, zeigen die Berechnungen auch, wie sich die Belastung für ein Paar verändert, bei dem beide Partner das durchschnittliche Gehalt verdienen.
Käufer in Bulgarien benötigen fast das Achtfache des Durchschnittsgehalts
Die Anzahl der durchschnittlichen Gehälter, die man braucht, um sich ein Eigenheim im Wert von 1 Million Euro leisten zu können, ist in ganz Europa sehr unterschiedlich. Innerhalb der EU beträgt der Abstand zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert fast das Fünffache.
In Bulgarien sind die durchschnittlichen Arbeitnehmer in der schwierigsten Lage, während diejenigen in Luxemburg am ehesten in der Lage sind, sich die Hypothek leisten zu können. In Bulgarien würde eine alleinstehende Person ohne Kinder, die 100 % des Durchschnittslohns verdient, ein Einkommen benötigen, das dem 7,8-fachen Durchschnittslohn entspricht. In Luxemburg liegt dieser Wert mit 1,6 unter zwei.
Die Anzahl der benötigten Durchschnittsgehälter liegt in Dänemark (2,1), Irland (2,3), Belgien (2,4), Österreich (2,5), den Niederlanden (2,6), Deutschland (2,7), Finnland (2,8) und Schweden (2,8) zwischen zwei und drei.
Der durchschnittliche Arbeitnehmer in diesen Ländern kann sich am ehesten ein Millionenhaus leisten.
Unter den „Big Four“-Volkswirtschaften der EU hat Deutschland mit einem Durchschnittsgehalt von 2,7 die beste Position, verglichen mit 3,1 in Frankreich, 4,0 in Spanien und 4,1 in Italien.
Auch in Slowenien (3,7) und Malta (3,9) bleibt die Zahl unter vier.
Zehn EU-Länder benötigen mehr als fünf Gehälter
Um sich ein Millionenhaus leisten zu können, wäre in zehn EU-Ländern ein Einkommen nötig, das mehr als dem Fünffachen des Durchschnittsgehalts entspricht. Griechenland (7,2) liegt dicht hinter Bulgarien (7,8) und hat damit die zweithöchste Anforderung in der EU.
Ungarn (6,7), die Slowakei (6,3) und Polen (5,8) komplettieren die Top 5.
Auch Rumänien (5,8), Lettland (5,7), Tschechien (5,2), Portugal (5,2) und Kroatien (5,2) verlangen mehr als fünf Durchschnittsgehälter. Estland liegt bei genau 5,0, womit insgesamt elf Länder den Gegenwert von fünf oder mehr Gehältern verlangen.
Nur in Luxemburg sind zwei Durchschnittsverdiener berechtigt
Bei Paaren, bei denen beide Partner das Durchschnittsgehalt verdienen, halbiert sich die Tragbarkeitsquote, da die Berechnung auf dem gemeinsamen Einkommen basiert. In Luxemburg entspricht das erforderliche Einkommen dem 0,8-fachen des gemeinsamen Bruttoeinkommens des Paares, was bedeutet, dass zwei Durchschnittsverdiener unter die angenommene Hypothekengrenze von 33 % fallen würden.
Dänemark liegt mit einem erforderlichen Einkommen in der Nähe, das dem 1,05-fachen des Gesamtgehalts eines Zweiverdienerpaares entspricht. Irland und Belgien haben jeweils ein Verhältnis von etwa 1,2, was bedeutet, dass selbst die Gehälter zweier Durchschnittsverdiener zusammengenommen nicht ausreichen würden. Unter den hier verwendeten Annahmen ist Luxemburg jedoch das einzige EU-Land, in dem zwei Durchschnittsverdiener die Erschwinglichkeitsschwelle erfüllen würden.
In Bulgarien bräuchte ein Paar mit durchschnittlichem Einkommen immer noch ein Einkommen, das fast dem Vierfachen seines gemeinsamen Einkommens entspricht, was es immer noch sehr schwierig macht, sich ein Eigenheim zu leisten.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Gehälter?
Laut Eurostat schwanken die durchschnittlichen jährlichen Bruttoverdienste ab 2025 europaweit stark. Für eine alleinstehende Person ohne Kinder liegen die durchschnittlichen Bruttomonatsgehälter, berechnet durch Division des Jahresbetrags durch 12, zwischen 1.398 € in Bulgarien und 6.713 € in Luxemburg.
Auch in Dänemark (5.300 €), Irland (4.708 €), Belgien (4.630 €), Österreich (4.306 €) und den Niederlanden (4.167 €) liegt der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst über 4.000 €.
Im Gegensatz dazu liegt das Durchschnittsgehalt in sieben Ländern unter 2.000 Euro. Damit ist die monatliche Hypothekenzahlung in Höhe von 3.592 € bei weitem nicht gedeckt. Neben Bulgarien sind es Griechenland (1.510 €), Ungarn (1.625 €), die Slowakei (1.734 €), Polen (1.862 €), Rumänien (1.885 €) und Lettland (1.904 €).
Lücke zwischen Gehalt und Hypothek
Da bei der Berechnung davon ausgegangen wird, dass nur 33 % des Gehalts für die Hypothek verwendet werden können, reicht ein durchschnittliches Gehalt in keinem EU-Land für eine einzelne Person aus.
In Bulgarien verbleibt ein Defizit von 3.131 €. Dies ist die Lücke zwischen der Hypothekenzahlung in Höhe von 3.592 € und 461 € oder 33 % des Gehalts.
In Luxemburg beträgt der Fehlbetrag 1.377 €, da 33 % des Bruttogehalts 2.215 € betragen.
