Mit der Nebenkostenabrechnung kommen oft Nachforderungen auf Mieter zu. Doch nicht immer sind diese berechtigt. Diese Punkte sollten Sie besonders prüfen.
Das Wichtigste im Überblick
Rund die Hälfte der Nebenkostenabrechnungen ist nach einer Schätzung des Deutschen Mieterbundes fehlerhaft. Häufig führen diese Abrechnungen daher auch zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Tatsächlich landen aber auch immer wieder Punkte auf der Betriebskostenabrechnung, die Sie als Mieter gar nicht zu tragen haben.
t-online erklärt Ihnen, worauf Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung besonders achten müssen, was der Vermieter Ihnen in Rechnung stellen darf und wie Sie erfolgreich Widerspruch gegen eine fehlerhafte Abrechnung einlegen können.
Was darf auf den Mieter umgelegt werden?
Der Viermieter darf laut der Betriebskostenverordnung (oft BetrKV abgekürzt) bei der Nebenkostenabrechnung einige Kostenpositionen auf die Mieter umlegen. Das sind:
- Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten
- Kosten für einen Aufzug
- Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung
- Hauswart/Hausmeister
- Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
- Grundsteuer
- Beleuchtung
- Fahrstuhl
- Schornsteinreinigung
- Gartenpflege
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen (keine Rechtschutzversicherungen)
- Kosten für gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküche, Sauna etc.
Dabei sind dem Vermieter auch Grenzen gesetzt, denn Nebenkosten stehen unter dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Zu hohe beziehungsweise nicht notwendige Kosten darf der Vermieter den Mietern nicht in Rechnung stellen.
Das zeigt unter anderem ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Hier hatte ein Mieter gegen zu hohe Hausmeisterkosten geklagt. Denn dieser arbeitete in Vollzeit, die Kosten für die Stelle zahlten die Mieter – obwohl für einen Vollzeit-Hausmeister gar kein Bedarf bestand. Zwei Drittel der berechneten Kosten erhielt der Mieter deshalb zurück.
Gut zu wissen: Es muss im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Fehlt so eine Vereinbarung, braucht der Mieter grundsätzlich nichts zu zahlen. Dann sind die Vermieter in der Pflicht. Ausnahmen bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser.
Wie muss eine Nebenkostenabrechnung aussehen?
Eine Betriebskostenabrechnung muss immer nach demselben Muster aufgebaut sein. Fehlt einer der folgenden Aspekte, ist dies ein sogenannter Formfehler und macht die Abrechnung ungültig. Diese Bedingungen gelten daher bei einer Nebenkostenabrechnung:
- Sie darf maximal zwölf Monate umfassen.
- Sie muss eindeutig und auch für juristische Laien nachvollziehbar sein.
- Sie muss spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter eingehen.
- Jede Position muss einzeln abgerechnet werden.
- Sie muss die individuellen Nebenkosten jeder einzelnen Mieteinheit enthalten.
- Sie muss die Gesamtsumme aller Kosten aufführen.
Wichtig: Der Vermieter legt die Nebenkosten nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses um – entweder nach Anzahl der Mieter oder entsprechend der Wohnfläche. Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche als Grundlage der Nebenkostenabrechnung.
Damit Sie die Rechnung gut nachvollziehen können, ist der Vermieter verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen. Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das Sie achten sollten.
Auch bei der Berechnung der Wohnfläche gelten strenge Richtlinien für die Vermieter, seit der Bundesgerichtshof 2018 die Mieterseite mit einem Urteil gestärkt hat. So darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht einfach die Wohnfläche, die im Vertrag steht, bei der Betriebskostenabrechnung zugrunde legen.
Stattdessen kommt es auch bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung auf die tatsächliche Wohnfläche an – weicht diese um mehr als 10 Prozent vom Mietvertrag ab, können Mieter darauf bestehen, dass sich das auch bei den Nebenkosten niederschlägt.
Achtung bei Heizkosten
Bei den Heizkosten wird üblicherweise dazu geraten, besonderes Augenmerk auf sie zu legen, wenn die Verbrauchswerte von denen der Vorjahre abweichen. Gut zu wissen: Als Mieter ohne direkten Vertrag mit dem Versorger muss Ihr Vermieter Ihnen über die Nebenkostenabrechnung, die Sie Ende 2023 erreichte, auch die Dezember-Soforthilfe 2022 weiterreichen. Eine Nachzahlung fällt dann geringer aus oder eine Erstattung höher. Achten Sie also darauf, ob Ihr Vermieter das bedacht hat. Mehr dazu lesen Sie hier.
Wichtig: Die Kosten für Warm- und Kaltwasser sowie für die Heizung werden in der Regel verbrauchsabhängig mithilfe von gebührenpflichtigen Wasseruhren abgerechnet.
Was ist ein Verteilerschlüssel?
Der Verteilerschlüssel bestimmt, welchen Anteil der Gesamtkosten eine einzelne Mietpartei bei den Nebenkosten zu tragen hat. Dabei gibt es Vorgaben, wie ein Vermieter diesen zu berechnen hat: Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest wird nach der Wohnfläche berechnete.
Wenn in allen Wohneinheiten Zähler vorhanden sind, muss der Vermieter auch die Nebenkosten für Wasser und Abwasser zu 100 Prozent nach Ihrem Verbrauch berechnen. Dabei kommt es auch auf die Wohnungsgröße an. Das lohnt sich etwa, wenn Sie sparsam sind und in einer großen Wohnung leben.
Sollte Ihnen die Nebenkostenabrechnung zu hoch erscheinen, kann es sich für Sie lohnen, einen Blick auf den Verteilerschlüssel und auf Ihre eigenen Wasseruhren zu werfen.
Für eine erste Analyse kann auch der Betriebskostencheck des Deutschen Mieterbunds eine Hilfe sein. Dort können Sie sämtliche relevanten Gebäudedaten sowie die einzelnen Nebenkostenpositionen der Abrechnung eingeben. Diese Daten vergleicht der Rechner dann mit dem bundesweiten Durchschnitt und ermittelt, ob die Betriebskosten des Wohngebäudes im Vergleich unauffällig sind oder ob es starke Abweichungen gibt.
