Immobilien gelten oft als sicherer Inflationsschutz. Doch die Rendite von „Betongold“ wird stark von Kreditzinsen, Baukosten und der Lage beeinflusst. Ein Faktencheck.
Der Begriff „Betongold“ suggeriert eine sichere und lukrative Investition in Immobilien, doch die Realität ist oft komplexer und weniger rosig als der Name vermuten lässt. Faktoren wie Kreditzinsen, Inflation, Bau- und Unterhaltskosten sowie die Lage sind entscheidend für die Rendite. Ist es wirklich in jedem Fall sicher, auf Betongold als Inflationsschutz zu setzen? Eine ehrliche Betrachtung.
Inflation beschreibt die mit Geldentwertung und Preissteigerungen verbundene, beträchtliche Erhöhung des Geldumlaufs im Verhältnis zu allen produzierten Produkten, Waren und Dienstleistungen. Einfach ausgedrückt: Inflation bezeichnet den Anstieg des allgemeinen Preisniveaus einer Volkswirtschaft.
Ausgelöst wird sie zum Beispiel durch eine hohe Nachfrage: Entweder können Unternehmen nicht schnell genug neue Güter produzieren und Dienstleistungen anbieten oder die Nachfrage der Konsumenten steigt aufgrund von höheren Einkommen. Man spricht dann von Nachfrageinflation.
Es gibt aber auch die Angebotsinflation. Dabei handelt es sich um einen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus durch höhere Produktionskosten, die vor allem durch höhere Rohstoff- und Energiepreise sowie höhere Löhne verursacht werden.
Das mittelfristige Inflationsziel in der EU wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) mit zwei Prozent angegeben. Oberstes Ziel der EZB ist es, die Preisstabilität in der Eurozone zu gewährleisten. Damit eine Immobilie besser abschneidet als die Inflation, muss die Rendite im Schnitt also mindestens über der Zwei-Prozent-Marke pro Jahr liegen. Ist das in der Praxis realistisch?
Die Inflation hat verschiedene Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wenn weniger Häuser gebaut als nachgefragt werden, steigt der Kaufwert dieser Immobilien. Ein knappes Gut wird teurer, wenn es jeder kaufen kann. Wenn zu viele Wohnungen auf dem Markt sind und zu wenige Menschen Eigentümer werden wollen – zum Beispiel, weil sie sich keine Immobilie leisten können – sinkt der Wert von Wohnungen und Häusern.
Grundsätzlich gilt: Steigt die Inflation, steigen in der Regel auch die Immobilienwerte. Immobilien werden daher oft als Inflationsschutz bezeichnet, da sie ihren realen Wert weitgehend erhalten oder sogar steigern können, während das Geld an Kaufkraft verliert.
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Umgekehrt werden mit steigender Inflation andere Anlageklassen wie Anleihen attraktiver und viele Anleger und Investoren sehen in Bonds eine ertragreichere Alternative zu Immobilien. Zudem macht ein allgemein steigendes Preisniveau Immobilienfinanzierung teurer. Weniger Verbraucher können sich ein Haus leisten – das wiederum drückt die Preise.
Ob sich der Hauskauf lohnt und die erwartete Rendite bringt, hängt von weiteren Faktoren ab, die in die Gesamtrechnung einfließen.
Obwohl Immobilienpreise von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, steigen sie perspektivisch gesehen auf mehrere Jahre in der Regel trotzdem – im Vergleich zu Aktien und Anleihen unterdurchschnittlich, aber ohne langfristigen Wertverfall.
Wissenschaftler der London Business School und Experten der ehemaligen Schweizer Bank Credit Suisse haben in einer Studie verschiedene Anlageklassen in 23 Ländern und auf drei Kontinenten seit dem Jahr 1900 verglichen, darunter die USA, China, Japan und europäische Länder wie Deutschland.
Demnach sind Immobilien im Schnitt zwar keine rentablere Anlage als Aktien, die mit 5,2 Prozent jährlich zulegen konnten. Der Großteil der Immobilienerträge erreichte inflationsbereinigt dennoch 4,8 Prozent und stammte aus Mieteinkünften, so die Forscher. Wer allein auf den Wertgewinn der Gebäude setzte, musste sich mit lediglich 1,3 Prozent Rendite begnügen.
Rechnete man aus den Immobilien-Indizes den Metropoleneffekt heraus, dann schrumpfte der Ertrag sogar. Und nach Instandhaltungskosten und Versicherungen steht laut Studie sogar ein Verlust von zwei Prozent pro Jahr.
Dabei gibt es jedoch regionale Unterschiede. Die Inflationssicherheit von Immobilien kann je nach Staat, Land oder Stadt stark variieren. Immobilien in wachsenden Metropolen und guten Lagen bieten tendenziell einen besseren Inflationsschutz als auf dem Land.
