Ein befristeter Mietvertrag begrenzt die Mietdauer. Doch er ist nur unter bestimmten Bedingungen gültig. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet und was die Vor- und Nachteile sind.
Sie sind eher die Ausnahme als die Regel, trotzdem sollten angehende Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages genau hinschauen: Denn womöglich handelt es sich nicht um ein normales Mietverhältnis, sondern um einen sogenannte Zeitmietvertrag. Was Sie zu solchen befristeten Mietverträgen wissen sollten.
Grundsätzlich ja. Die rechtliche Grundlage eines Zeitmietvertrags ist in § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sie können ihn für einige Monate, aber auch mehrere Jahre abschließen. Allerdings sind die Möglichkeiten, einen zeitlich befristeten Vertrag zu vereinbaren, eng gesteckt (mehr dazu unten).
Damit die Befristung rechtmäßig ist, muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung zudem schriftlich im Mietvertrag mitteilen. Nur wenn er das tut und zusätzlich erwähnt, wann der Zeitmietvertrag endet, kann sich der Vermieter später bei der Kündigung darauf berufen. Andernfalls können Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
Eine nachträgliche Vereinbarung zum Nachteil der Mieter oder auch eine Änderung des Befristungsgrunds sind unwirksam. Ist im Vertrag kein Befristungsgrund festgehalten, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet.
Gut zu wissen: Anders als ein klassisches Mietverhältnis können Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag nicht ordentlich kündigen (Kündigungsausschluss). Eine außerordentliche Kündigung ist hingegen für den Vermieter möglich, wenn der Mieter zum Beispiel monatelang keine Miete zahlt. Mieter wiederum können außerordentlich kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.
Laut Gesetz sind befristete Mietverhältnisse erlaubt, wenn der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit:
- Eigenbedarf geltend macht – für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (mehr zum Eigenbedarf lesen Sie hier),
- das Haus abreißen oder die Wohnung wesentlich verändern oder instand setzen will
- oder die Räume an einen verpflichteten Dienstleister – wie einen Hausmeister – vermieten will.
Das allein reicht aber noch nicht. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund weiter vorliegen. Das heißt, der Vermieter oder ein Angehöriger will weiterhin zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nutzen oder die geplanten Sanierungsarbeiten beginnen.
Vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietvertrags kann der Mieter den Vermieter fragen, ob der Grund für die Befristung weiterhin vorliegt. Der Vermieter hat dann einen Monat Zeit zu reagieren. Antwortet er verspätet, kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis für den Zeitraum dieser Verspätung verlängert.
Gleiches gilt, wenn der Grund der Befristung erst später als vereinbart eintritt. Das bedeutet: Verschiebt sich zum Beispiel die Sanierung, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Startpunkt der Sanierungsmaßnahmen verlangen.
Entfällt der Befristungsgrund sogar ganz, kann der Mieter laut BGB fordern, dass sich der Mietvertrag auf unbegrenzte Zeit verlängert. Das heißt, der Mietvertrag wird so behandelt, als wäre er auf unbestimmte Zeit vereinbart.
Damit können beide Mietparteien den Vertrag entsprechend der gesetzlichen Fristen kündigen. Mit einer Einschränkung: Das Recht auf Kündigung beginnt erst mit Ablauf der ursprünglich vereinbarten Frist.
- Beispiel: Haben Sie den Zeitmietvertrag auf fünf Jahre geschlossen und geht dieser in einen regulären unbefristeten Mietvertrag über, greift die gesetzliche Kündigungsfrist erst ab Ende der Fünf-Jahres-Frist.
Ein Zeitmietvertrag bietet Vermieter und Mieter ein gewisses Maß an Planbarkeit. Der Vermieter weiß, wann die Immobilie wieder frei ist und der Mieter, wann das Mietverhältnis endet. Das bedeutet aber auch, dass sich der Mieter beim Auslaufen des Vertrages nicht auf einen Kündigungsschutz berufen oder eine soziale Härte geltend machen kann (§ 574 BGB).
Allerdings kann ihm während der vereinbarten Mietdauer auch nicht gekündigt werden, solange kein schwerwiegender Grund vorliegt. Die Miete sollten Zeitmieter deshalb pünktlich überweisen. Geschieht das nicht, kann der Vermieter sein Recht auf außerordentliche Kündigung geltend machen.
