Welche Baujahrgänge besonders sanierungsbedürftig sind

Tipps von Experten

Hauskauf: Diese Baujahrgänge bergen böse Überraschungen

Auf den Jahrgang kommt es an – das gilt auch für ältere Häuser. Denn Gebäude können je nach Baujahr typische Schwächen haben und das kann teuer werden.

Soll es der schöne Altbau mit Stuck, der flache Bungalow im Bauhaus-Stil oder doch besser ein erst kürzlich gebautes Haus werden? Bei der Suche nach einer gebrauchten Immobilie sollten Käufer auch auf das Baujahr achten. Denn diese Angabe ermöglicht häufig Rückschlüsse darauf, welche baulichen Mängel einen unter Umständen erwarten.

Bestimmte Probleme können sich nämlich bei bestimmten Häuserjahrgängen häufen und dann teure Sanierungsmaßnahmen nach sich ziehen. Welche Arbeiten bei welchen Jahrgängen oft erforderlich sind und wie Sie diese möglichst umgehen, erfahren Sie hier.

„Grundsätzlich schon“, sagt Fachbuchautor Peter Burk. Denn vor dem 1. Weltkrieg gebaute Gebäude zeichnen sich durch eine stabile Bauweise aus und seien bis heute sehr beliebt.

Allerdings: „Sie wurden damals oft mit schönem Zierrat aber noch ohne allzu viel Wissen rund um die Bauphysik geplant und gebaut“, so Burk, der unter anderem für die Stiftung Warentest sowie die Verbraucherzentrale Bücher zum Kauf einer Immobilie geschrieben hat.

Wer ein solches Haus kauft, müsse also damit rechnen, dass die Bereiche Wärmeschutz, Schallschutz und Kellerdichtung bei der Errichtung praktisch keine Rolle gespielt haben. „Auch der Bereich Haustechnik, also Heizung, Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, war meist unterentwickelt“, erklärt Burk. Häuser aus der Zeit bis 1920 müssten also entsprechend nachgerüstet und modernisiert werden, um den aktuellen Bedürfnissen zu entsprechen.

Die meisten dieser Häuser stehen heute allerdings nicht mehr so da, wie sie einst gebaut wurden. „Viele Eigentümer haben im Laufe der Jahrzehnte ihre Häuser immer wieder auf ein zeitgemäßes Niveau gebracht“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sie nennt einige Beispiele: Oft wurden bereits einfache Fenster ausgetauscht, das Dach neu gedeckt, Wände und Decken gedämmt sowie Feuerstätten und Schornsteine erneuert.

Nach der Gründerzeit wurden die Häuser einfacher und weniger repräsentativ gebaut. Architekten und Bauherren setzten die Bauhaus-Idee um: klare Linien, schmale Wände, Einfachverglasungen.

Ein Vorteil dieser Häuser: Es wurde damals weitgehend noch keine Bauchemie verwendet. „Aber wie bei den Gründerzeithäusern ist auch hier die Bauphysik unzureichend – Kellerabdichtungen, Wärmeschutz und Schallschutz sind daher meist ungenügend“, lautet die Einschätzung von Burk. Zudem wurden Flachdächer, die in Mode kamen, ihm zufolge vielfach fehlerhaft ausgeführt.

Wenn ein Haus unmittelbar nach dem Krieg bis in die 1950er Jahre gebaut wurde, kann der Kauf böse Überraschungen mit sich bringen. Denn: „Beim unmittelbaren Wiederaufbau wurden oft Materialien aus dem Bauschutt verwendet, die eigentlich nur bedingt geeignet waren“, sagt Klaus-Jürgen Edelhäuser von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Als Beispiele nennt er verunreinigte Sande oder durch Feuer geschädigte Mauersteine. Kein Wunder: „Es ging darum, den Menschen möglichst schnell wieder ein Dach über dem Kopf zu verschaffen.“

„Von der Bausubstanz her schon“, sagt Peter Burk. Aber auch hier gilt: Wärme- und Schallschutz wurde erst ab den späten 1970er Jahren stärker beachtet. Statt mit Kohle wurde dann zunehmend mit Öl geheizt.

Häuser aus dieser Zeit könnten zudem statische Probleme haben. „Außerdem können die damals oft verwendeten Folien auf den Flachdächern undicht sein“, sagt Corinna Kodim. Ein weiteres Problem seien marode Leitungen, „durch die im Laufe der Jahre Wasser ins Mauerwerk eindringen konnte.“ Wer solch ein Haus kauft, müsse also mit erheblichen Sanierungskosten rechnen – falls das Gebäude nicht schon umfassend modernisiert wurde.

„Außerdem begann in den späten 1950er und dann verstärkt ab den 1960er Jahren der Einsatz von Holzschutzmitteln und Asbest“, gibt Edelhäuser zu bedenken. „Die stecken in den meisten Fällen immer noch in den Häusern.“