Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute: Kann ein Vermieter Gebühren verlangen, wenn der Mieter früher als vereinbart auszieht?
München, Hamburg, Berlin: In Deutschlands Großstädten ist der Kampf um Wohnraum groß. Oft kommen Hunderte Bewerber auf eine Wohnung. Wer dann einen Mietvertrag bekommt, fühlt sich gedrängt, schnell zu unterschreiben – sonst ist die Wohnung weg. Dabei tauchen immer wieder fragwürdige Vertragsklauseln auf.
Eine Leserin schilderte t-online nun einen konkreten Fall: Sollte sie vor der vereinbarten Mindestmietdauer von zwei Jahren aus der Wohnung ausziehen wollen, so müsste sie die darauf entstehenden Maklergebühren für eine Neuvermietung übernehmen. Die Provision beträgt üblicherweise zwei bis zweieinhalb Nettokaltmieten, zuzüglich Mehrwertsteuer.
Die Leserin fragte: Kann mein Vermieter mich zu einer solchen Zahlung zwingen?
In dem Fall ist das Gesetz aufseiten der Mieterin. Es gilt das sogenannte Bestellerprinzip („Wer bestellt, der bezahlt“). Das ist in Paragraf 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt.
„Es ist demnach in jedem Fall unzulässig, die Maklerkosten dem Mieter aufzuerlegen. Dies gilt auch im Fall einer Kündigung nach einer kurzen Mietzeit“, erläutert Philipp Hammerich, Rechtsanwalt und Mitgründer der Verbraucherrechtskanzlei Rightmart. „Eine abweichende Vereinbarung des Vermieters ist in jedem Fall unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz)“.
Eine Möglichkeit wäre, den Vertrag zu unterschreiben, wissend, dass der Vertragspartner die Forderung rechtlich nicht durchsetzen könnte. Oder Betroffene sprechen den Vermieter vor der Unterschrift offen auf die Rechtslage an und lassen die Klausel streichen. Dann besteht aber das Risiko, dass der Vertrag gar nicht zustande kommt.
Hilfreich kann es sein, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, die Mietrechtsangelegenheiten abdeckt, das kostet rund 200 Euro im Jahr. Oder einem Mieterverein beizutreten – Mitgliedschaften kosten oft um die 100 Euro pro Jahr. Inbegriffen ist dann eine rechtliche Beratung und auch die Vertretung vor Gericht, sollte es zum Rechtsstreit kommen.
Vermieter dürfen im Mietvertrag eine Mindestmietdauer von bis zu vier Jahren festlegen. Hintergrund ist die Rechtssicherheit für Vermieter, für eine bestimmte Zeit nach der Vermietung Mieteinnahmen zu erzielen. Für die Leserin bedeutet das: Sieht der Mietvertrag zwei Jahre Mindestmiete vor, sind für diese Zeit auch Mietzahlungen fällig.
In bestimmten Situationen ist es dennoch möglich, früher aus dem Mietvertrag zu kommen. Etwa dann, wenn Sie Mängel an der Mietsache feststellen, die nicht behoben werden, Sie Kinder bekommen und die Wohnung zu klein wird oder Sie für Job oder Studium die Stadt wechseln müssen.
Mieter können sich dabei auf den Rechtsgrundsatz von „Treu und Glauben“ (Paragraf 242 BGB) berufen. Sie müssen allerdings einen Nachmieter stellen, der den Vertrag und die Mietzahlungen übernimmt – und für den Vermieter zumutbar ist, also etwa über ein ausreichendes Einkommen und Kreditwürdigkeit verfügt.
