Wer einen Hauskredit abzahlt, kann mit Sondertilgungen viel Geld sparen – vorausgesetzt, er geht strategisch vor. Wann lohnt sich die vorzeitige Rückzahlung?
Eine Baufinanzierung begleitet Eigentümer in der Regel über Jahrzehnte – und kostet oft Zehntausende Euro an Zinsen. Wer zusätzlich zur monatlichen Rate freiwillig Geld in den Kredit steckt, kann die Schulden deutlich schneller tilgen und Kosten sparen. t-online zeigt, wie diese Sondertilgung genau funktioniert und wie Sie sie sinnvoll nutzen.
Die Sondertilgung ist eine freiwillige Extratilgung bei Ihrem Immobilienkredit – also zusätzlich zur regulären monatlichen Rate. Sie muss im Kreditvertrag geregelt sein, einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht.
Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, Ihre Schulden schneller abzubauen. Typischerweise dürfen pro Jahr bis zu fünf Prozent der Nettodarlehenssumme ohne zusätzliche Kosten zurückgezahlt werden. Die Nettodarlehenssumme ist der Betrag, den Sie tatsächlich von der Bank ausgezahlt bekommen, um die Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Für höhere Extrazahlungen wird in der Regel ein Zinsaufschlag von bis zu 0,25 Prozent fällig.
Beispiel: Bei einem Kredit über 300.000 Euro und fünf Prozent Sondertilgungsrecht könnten Sie jährlich bis zu 15.000 Euro zusätzlich überweisen – und damit Ihre Restschuld schneller senken.
Sondertilgungen können auch in Form eines festgelegten Betrags vereinbart werden, zum Beispiel 5.000 Euro oder 10.000 Euro pro Jahr. Eine weitere Alternative ist eine einzige, große Sondertilgung innerhalb der Sollzinsbindung von beispielsweise 25 Prozent der Nettodarlehenssumme.
In der Regel lohnt sich die Sondertilgung. Der größte Vorteil: Sie sparen Zinsen und verkürzen die Laufzeit Ihres Kredits. Je früher und je mehr Sie tilgen, desto höher die Ersparnis.
Ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben einen Kredit über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent, einem anfänglichen Tilgungssatz von ebenfalls zwei Prozent und einer Laufzeit über 15 Jahre aufgenommen. Ohne jährliche Sondertilgung hätten Sie nach den 15 Jahren immer noch eine Restschuld von etwa 130.100 Euro und rund 50.100 Euro Zinsen gezahlt. Bis zur Tilgung des gesamten Darlehens würde es 34 Jahre und neun Monate dauern.
Leisten Sie hingegen jedes Jahr eine Sondertilgung von 10.000 Euro (5 Prozent von 200.000 Euro), haben Sie den Kredit nicht nur bereits nach 15 Jahren abbezahlt, Sie haben auch fast die Hälfte an Zinsen gespart. Denn diese belaufen sich dann nur noch auf etwa 26.370 Euro.
Wichtig: Verlangt Ihre Bank einen Zinsaufschlag, lohnt sich die Sondertilgungsoption nur, wenn Sie sie auch regelmäßig nutzen und den höheren Zinssatz damit wieder ausgleichen.
Sondertilgungen haben noch einen Vorteil: Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen möchten, verlangt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Haben Sie jedoch ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht, fällt dieser Betrag geringer aus.
Das hängt von Ihrer finanziellen Situation, der Höhe des Darlehens und den vereinbarten Sondertilgungskonditionen ab. Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein bieten online Tilgungsrechner, mit denen Sie den Effekt von Sondertilgungen prüfen können.
In jedem Fall sollten Sie keine wichtigen Rücklagen opfern, um sonderzutilgen. Behalten Sie einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsgehältern. Auch geplante Ausgaben (Renovierung, Familienplanung, Autokauf) sollten vorher gedeckt sein.
Besonders lohnend sind Sondertilgungen, wenn Sie auf Ihr Erspartes nur niedrige Zinsen erhalten können. Bei höheren Zinsen stellt sich hingegen die Frage: Ist es besser, das Geld in Festgeld mit zum Beispiel drei Prozent Zinsen anzulegen – oder in die Schuldenrückzahlung zu investieren?
Grundsätzlich gilt: Ist Ihr Kreditzins höher als der Festgeldzins, ist die Sondertilgung vorteilhafter. Ist der Festgeldzins gleich hoch oder höher, kann es sich lohnen, das Geld erst einmal anzulegen – vor allem, wenn der Kreditvertrag flexibel kündbar ist oder in wenigen Jahren ausläuft.
Tipp: Rechnen Sie mit einem Zinsrechner durch, wie hoch Ihre tatsächliche Ersparnis ist – und vergleichen Sie diese mit den Erträgen aus Festgeld nach Steuern.
