Neue Lebensumstände oder ein plötzlicher Kapitalbedarf – schon keimt die Idee, den Bausparvertrag zu kündigen. So vermeiden Sie dabei teure Fallstricke.
Das Wichtigste im Überblick
Einen Bausparvertrag können Sie in jeder Phase kündigen. Doch die vorzeitige Kündigung sollten Sie sich sehr genau überlegen.
Ob Sie finanzielle Nachteile haben, wenn Sie Ihren Bausparvertrag auflösen, hängt vom Zeitpunkt der Kündigung ab. Insbesondere kommt es darauf an, ob sich der Bausparvertrag in der Anspar-, Zuteilungs- oder Darlehensphase befindet.
Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag beläuft sich auf eine vertraglich festgelegte Bausparsumme. Er wird in zwei Phasen unterteilt: die Ansparphase und die Darlehensphase. Letztere tritt ein, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Das heißt, die angesparte Summe und das Darlehen werden ausgezahlt und die Tilgung beginnt.
In der Ansparphase gilt für die Auflösung eines Bausparvertrags eine mindestens dreimonatige Kündigungsfrist. Halten Sie diese Frist ein, bekommen Sie die eingezahlte Ansparsumme ausgezahlt, sobald die Kündigung wirksam ist. Zusätzliche, mit der fristgemäßen Kündigung verbundene Gebühren, sollten nicht anfallen.
Teuer wird es hingegen, wenn der Bausparvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist aufgelöst wird. Zwar bekommen Sie die bis zum Kündigungszeitpunkt eingezahlte Sparsumme inklusive Zinsen ausgezahlt, aber viele Bausparkassen verlangen dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Vorfälligkeitsentschädigung: Kündigen Sie einen Kredit während der regulär vereinbarten Laufzeit, fordert das Kreditinstitut in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie der Name sagt: eine Entschädigung, die zum Beispiel Banken oder Sparkassen bei Vertragsauflösung vor der Fälligkeit zusteht.
Deren Höhe hängt vom Zinssatz ab, den eine Bank für ihre Ersatzanlage zugrunde legt – also für die Anlage, die die Bank jetzt wählen muss, weil sie von Ihnen keine Zinsen mehr für das Darlehen bekommt. Je niedriger der Zinssatz der Ersatzanlage, desto höher die Entschädigung.
- Beispiel: Nehmen wir an, die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt 1 Prozent des Guthabens für jeden Monat, den Sie das Geld früher benötigen als bei einer ordentlichen Kündigung. Nehmen wir weiter an, Sie benötigen es sechs Monate früher. Dann kommen bei einem Guthaben von 30.000 Euro 1.800 Euro zusammen (300 Euro pro Monat x 6).
Laut Verbraucherzentrale beschäftigt die Vorfälligkeitsentschädigung aber immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere darum, wie Banken und Sparkassen ihren Schaden berechnen.
Unser Tipp: Sollten Sie unsicher sein, ob die Höhe Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung rechtens ist, können Sie das Kreditinstitut um eine detaillierte Abrechnung bitten. Die Verbraucherzentrale hat hierfür einen Musterbrief aufgesetzt.
Hinzu kommt ein weiterer Punkt: Kündigen Sie den Bausparvertrag vor der gesetzlichen Bindungsfrist von sieben Jahren, können Sie Ihre gegebenenfalls erhaltene staatliche Wohnungsbauprämie verlieren. Zudem wird die Gebühr, die beim Abschluss des Vertrages fällig wurde, oft nicht erstattet. Das fällt umso stärker ins Gewicht, je kürzer die Laufzeit des Vertrages ist. Auch können Sie nicht sofort über die gekündigte Ansparsumme verfügen.
Gesetzliche Bindungsfrist der Wohnraumförderung: Die staatliche Förderung des Bausparens wie die Wohnungsbauprämie dient grundsätzlich dazu, Wohneigentum zu schaffen. Dabei wird aber zwischen Alt- und Neuverträgen unterschieden. Der Zeitpunkt des Abschlusses ist entscheidend, ob Förderbeträge eventuell zurückgezahlt werden müssen:
- Altverträge: Haben Sie den Bausparvertrag vor dem 1. Januar 2009 abgeschlossen, greift eine siebenjährige Bindungsfrist (auch Sperrfrist genannt). Kündigen Sie vor deren Ablauf, müssen Sie die Wohnungsbauprämie „unverzüglich und unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke“ verwenden. Kündigen Sie nach Ablauf der Sperrfrist, können Sie das gesamte Bausparguthaben inklusive Prämie nutzen, wofür Sie wollen.
- Neuverträge: Haben Sie den Bausparvertrag nach dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen, müssen Sie die Wohnungsprämie immer für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ verwenden. Passiert das nicht, müssen Sie den Zuschuss zurückzahlen.
Nach der Kündigung kann es zwischen drei und sechs Monate dauern, bis Sie das Guthaben ausgezahlt bekommen. Außerdem haben Sie keinen Anspruch mehr auf das zinsgünstige Darlehen, das mit dem Bausparvertrag verbunden war.
Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif, bekommen Sie automatisch Post von Ihrer Bausparkasse. Sie können dann entweder die Auszahlung Ihres Guthabens inklusive Zinsen beantragen oder das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Eine echte Kündigung ist in der Zuteilungsphase also gar nicht mehr nötig.
Befinden Sie sich bereits in der Darlehensphase, können Sie das Darlehen beenden, wenn Sie die Bausparkasse wechseln oder anderweitig umschulden wollen. Das lohnt sich, wenn die neue Finanzierung günstiger als die alte ist. Es handelt sich dann eher um eine Ablösung des Darlehens als um eine Kündigung.
Haben Sie im Bausparvertrag Sondertilgungen vereinbart, haben Sie durch die Kündigung keine finanziellen Nachteile. Sie müssen nur noch die Restschuld als Sondertilgung bezahlen. Gegebenenfalls fallen dafür geringe Bearbeitungsgebühren an.
Sondertilgung: Mit einer Sondertilgung – also einer Extrazahlung – können Sie die vertraglich vereinbarte Zuteilungsreife des Vertrages früher erreichen. Das ist der Zeitpunkt, an dem Sie das Immobiliendarlehen erhalten können.
Für die Kündigung eines Bausparvertrags reicht ein formloses Kündigungsschreiben. Auf diesem sollten neben Ihrem Namen und Ihrer Anschrift auch die Nummer des Bausparvertrages und das Kündigungsdatum erfasst sein. Eine Bankverbindung, auf die die Bausparkasse das Geld überweisen soll, erleichtert die Abwicklung.
Alternativ bieten die Bausparkassen auf ihrem Internetauftritt oft entsprechende Formulare, die Sie online ausfüllen oder herunterladen können. In der Regel wird die Bausparkasse die Kündigung mit einer entsprechenden Frist bestätigen.
Es muss nicht immer gleich die Kündigung sein. Manchmal ist ein anderer Weg viel sinnvoller – und günstiger. Diese Alternativen zur Kündigung gibt es:
