„Wenn selbst der Chef der Zentralbank sich die Miete nicht leisten kann, was können dann Beamte oder Mindestlohnempfänger tun?“ Fragen türkischer Bürger in den sozialen Medien.
„Wir haben in Istanbul kein Zuhause gefunden. Es ist furchtbar teuer. Wir sind bei meinen Eltern eingezogen.“
Das sagt Hafize Gaye Erkan, der neue Chef der türkischen Zentralbank, der in einem Interview mit türkischen Medien die explodierenden Mietpreise in Istanbul kritisierte.
„Ist es möglich, dass Istanbul teurer geworden ist als Manhattan?“ Sie fragte.
Viele Türken nutzen die sozialen Medien und sind scheinbar ungläubig, dass selbst die 44-jährige Gouverneurin, die zuvor bei Finanzunternehmen wie Goldman Sachs und First Republic Bank gearbeitet hat, sich ihre Miete nicht leisten kann.
„Selbst wenn der Chef der Zentralbank sich die Miete nicht leisten kann, was können Beamte oder Mindestlohnempfänger tun?“ viele haben gefragt.
Leider ist es kein neues Problem: Sema Dumanli, außerordentliche Professorin an der führenden türkischen Bogazici-Universität, machte vor mehr als einem Jahr auf das Problem aufmerksam, indem sie den Mietpreis einer Wohnung in Istanbul (1.094 €) und ihre Gehaltsabrechnung (897 €) teilte. in den sozialen Medien.
Die Miete war 20 % höher als ihr monatliches Nettogehalt, wobei Dumanli anprangerte, dass die Gehälter der Akademiker nicht für ein einfaches Leben ausreichten.
Zum Zeitpunkt ihrer Tätigkeit im Oktober 2022 betrug die jährliche Immobilienpreisinflation nach Angaben der Zentralbank der Republik Türkei (CBRT) 205 %.
Unterdessen lag die offizielle Mietinflation, die sich auf die jährliche Preisänderung der Wohnungsmieten bezieht, laut dem offiziellen Statistikamt der Türkei (TurkStat) bei 41 %.
Allerdings beziffert das Zentrum für Wirtschafts- und Sozialforschung (BETAM) der Bahçeşehir-Universität den jährlichen Anstieg auf der Grundlage der beliebtesten Kleinanzeigen der Türkei auf 146 %.
Im November 2023 lag die monatliche Durchschnittsmiete pro Quadratmeter laut BETAM in der Türkei bei 128,4 türkischen Lira (4,20 Euro) und speziell in Istanbul bei 166,7 Lira. Das bedeutete, dass die Miete für ein 70-Quadratmeter-Haus 378 Euro betrug, während der monatliche Netto-Mindestlohn 369 Euro betrug. Im Mietpreis sind keine Nebenkosten enthalten.
In der Türkei liegt das durchschnittliche Nettogehalt eines Lehrers bei etwa 847 Euro, während ein durchschnittlicher Polizist etwa 938 Euro mit nach Hause nimmt.
Im Januar 2024 stieg der monatliche Netto-Mindestlohn auf 520 Euro. Auch die Gehälter der Beamten stiegen um rund 50 %. Allerdings ist auch aufgrund der Inflation mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen.
Aus einem Bericht der Istanbul Planning Agency (IPA) der Stadtverwaltung von Istanbul geht hervor, dass der monatliche Nettomindestlohn in Istanbul in den letzten 2,5 Jahren (Stand September 2023) weniger als 100 % der Durchschnittsmiete betrug Die Lohnempfänger können sich ihre Miete nicht leisten.
Alle diese Zahlen zusammengenommen zeigen das Ausmaß der schweren Lebenshaltungskostenkrise, die in der Türkei herrscht.
Wie sind die Haus- und Mietpreise so schnell in die Höhe geschossen?
„Die Türkei hat keine andere Wahl, als zu einer rationalen Grundlage zurückzukehren“, sagte der Finanzminister des Landes, Mehmet Şimşek, bei einer Übergabezeremonie mit seinem Vorgänger Nureddin Nebati Anfang Juni.
„Transparenz, Konsistenz, Vorhersehbarkeit und die Einhaltung internationaler Normen werden unsere Grundprinzipien sein, um das Ziel der Steigerung der sozialen Wohlfahrt zu erreichen“, fügte er hinzu und signalisierte damit die Absicht, von den bisherigen volatilen Strategien der Regierung abzurücken.
Vereinfacht gesagt deuten die Wirtschaftsdaten der Türkei darauf hin, dass die Immobilien- und Mietpreise infolge der früheren „irrationalen“ Politik der Regierung in die Höhe geschossen sind, wie Şimşek beschreibt, der zuvor zwischen 2009 und 2018 Finanzminister und stellvertretender Ministerpräsident war.
Das „neue Wirtschaftsmodell“ der Türkei
Ein Teil dieser Maßnahmen wurde im September 2021 im Rahmen des „neuen Wirtschaftsmodells“ der Türkei eingeführt, das Wachstum, Investitionen und Exporte in den Vordergrund stellte.
Präsident Recep Tayyip Erdoğan hatte lange Zeit argumentiert, dass die Senkung der Zinssätze zur Bekämpfung der Inflation beitrage, was im direkten Gegensatz zu den Ansichten der Mainstream-Experten steht.
Während der Umsetzung dieses „neuen Wirtschaftsmodells“ stieg die jährliche Verbraucherinflation auf den höchsten Stand (86 % im Oktober 2022) seit Erdoğans Amtsantritt.
Die jährliche Inflationsrate der Immobilienpreise, die in den zehn Jahren bis September 2021 35 % nicht überschritten hatte, explodierte nach Angaben des CBRT in nur einem Jahr landesweit auf 189 % und in Istanbul auf 212 % .
Während die Zentralbank ihren Leitzins von rund 19 % im Jahr 2021 auf 8,5 % Anfang des Jahres senkte, änderte die Bank im Zuge von Erdoğans früherer Zinssenkungspolitik nach den Ernennungen von Şimşek und Erkan ihren Kurs und erhöhte ihren Leitzins 8,5 % auf 42,5 % in nur wenigen Monaten.
Mietinflation und allgemeine Verbraucherinflation
Auch die jährliche allgemeine Verbraucherinflation schoss unter dem „neuen Wirtschaftsmodell“ sprunghaft in die Höhe.
Die Mietpreise sollen parallel zur Inflation steigen. Allerdings begrenzte die türkische Regierung die Mieterhöhungen im Juli 2022 auf 25 % und wurde nun bis Juli 2024 verlängert, um der wachsenden Wut nach den Wahlen im Mai letzten Jahres entgegenzuwirken.
Die Differenz zwischen der Miete und der allgemeinen Inflationsrate der Verbraucher hat sich deutlich vergrößert. Im Oktober 2022 betrug die jährliche Verbraucherinflation 86 %, während die Mietinflation 41 % betrug.
Eine Obergrenze von 25 % für die Mieterhöhung hat nicht funktioniert
Allerdings ergab der Bericht des unabhängigen Forschungszentrums BETAM, dass die jährliche Mietinflation im Oktober 2022 159 % betrug. Auch die jährliche allgemeine Verbraucherinflationsrate wurde von der unabhängigen Inflation Research Group (ENAG) mit 185 % ermittelt.
Im Jahr 2022 ergab eine Umfrage von MetroPoll, dass eine große Mehrheit (82 %) der Menschen nicht an die Inflationsrate von TurkStat im Jahr 2022 glaubte.
Laut TurkStat erreichte die jährliche Mietinflation im November 2023 106 %. Dies zeigt deutlich, dass eine Obergrenze von 25 % für Mieterhöhungen nicht funktioniert hat.
Heftige Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern
Die erhebliche Kluft zwischen dieser Obergrenze von 25 %, der offiziellen jährlichen Inflationsrate und den Mietpreisen auf dem Markt hat auch zu heftigen Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern geführt. Bei diesen Zusammenstößen wurden mindestens 11 Menschen getötet und etwa 50 Menschen verletzt, während Hunderte Menschen wegen der Auseinandersetzungen festgenommen wurden.
Wie haben sich die Pauschalpreise in den letzten fünf Jahren verändert?
CBRT veröffentlicht Daten zu Hauspreisen in der Türkei, die es berechnet, indem es den Wert einer Immobilie durch ihre Bruttonutzungsfläche dividiert. Als Näherungswert für den Preis werden die Wohnungspreise verwendet, die in den zum Zeitpunkt der Genehmigung einzelner Wohnungsbaudarlehen erstellten Bewertungsgutachten angegeben sind.
Wenn wir den Preis einer Wohnung berechnen – in unserer Simulation 96 Quadratmeter – fällt sogar in Euro ein dramatischer Anstieg auf.
Der Preis für eine Wohnung in der Türkei stieg zwischen Oktober 2018 und 2023 im Durchschnitt von 40.698 € auf 98.042 €: ein Anstieg von 141 %.
In Istanbul stieg er in diesem Zeitraum von 72.866 € auf 144.886 €, was einer Steigerung von 99 % entspricht.
Im gleichen Zeitraum stieg der Wechselkurs Euro/Türkische Lira von 6,75 auf 29,41.
Mindestlohn vs. Immobilienpreise
In der Türkei ist der Vergleich von Mindestlohn und Immobilienpreisen ebenfalls relevant, da die Türkei zu einem Land mit Mindestlohnempfängern geworden ist. Im Jahr 2022 lag der Anteil der Beschäftigten, die weniger als 120 % des Mindestlohns verdienten, nach Angaben des Verbands fortschrittlicher Gewerkschaften der Türkei (DİSK-AR) bei 58,4 %.
Als im Januar 2018 der monatliche Mindestlohn und die Immobilienpreise in Istanbul und der Türkei auf 100 indexiert wurden, zeigt die Grafik, wie sich jeder Index über fast sechs Jahre verändert hat.
Der Mindestlohnindex lag bis Mitte 2021 über den Immobilienpreisen. Während der nominale Mindestlohn unter dem „neuen Wirtschaftsmodell“ erheblich anstieg, übertraf der Immobilienpreisindex sowohl in der Türkei als auch in Istanbul den Mindestlohnindex. Der Abstand ist größer geworden.
Erdbeben und Hausverkäufe an Ausländer
Analysten gehen außerdem davon aus, dass das verheerende Erdbeben und die Hausverkäufe an Ausländer im letzten Jahr zum Anstieg der Mieten und Hauspreise beigetragen haben könnten.
Die beiden Erdbeben erschütterten im Februar die südöstlichen Provinzen der Türkei. Tausende mussten in andere Städte ziehen.
Die Zahl der von Ausländern gekauften Häuser ist im letzten Jahrzehnt dramatisch gestiegen. Der Kauf einer Immobilie in der Türkei berechtigt zur Beantragung der türkischen Staatsbürgerschaft, wenn der Kaufpreis mehr als 400.000 US-Dollar (364.292 Euro) beträgt. Bis 2022 lag dieser Preis bei 250.000 US-Dollar (227.721 Euro).
Laut TurkStat kauften Ausländer im Jahr 2021 3,9 % der in der Türkei verkauften Häuser.
Zwischen 2013 und Mitte 2022 überstieg die Gesamtzahl der von Ausländern gekauften Immobilien 310.000.
Die Türkei ist ein Ausreißer bei der Immobilienpreisinflation
Laut Eurostat, dem offiziellen Statistikamt der EU, ist die Türkei ein Ausreißer bei der nominalen Immobilienpreisinflation.
Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und 2023 haben sich die Immobilienpreise in der Türkei fast verdoppelt (95,9 %), während sie in der EU um 1,1 % sanken.
Auf die Türkei folgen Kroatien und Bulgarien, wo der Anstieg 13,7 % bzw. 10,7 % betrug.
In acht EU-Ländern und im Vereinigten Königreich fielen die Immobilienpreise in diesem Zeitraum.
Deutschland verzeichnete mit 9,9 % den höchsten Rückgang, gefolgt von Dänemark (7,6 %) und Schweden (6,8 %). Im Vereinigten Königreich sanken die Immobilienpreise um 3,5 %.
Der Hausbesitz ist rückläufig
Betrachtet man den Anteil der Menschen, die ein Eigenheim besitzen, so ist in den letzten 15 Jahren ein allmählicher Rückgang zu verzeichnen.
Laut TurkStat besaßen im Jahr 2014 61,1 % der Haushalte eine eigene Wohnung. Seitdem ist dieser Anteil jedes Jahr gesunken und liegt im Jahr 2022 bei 56,7 %.
Der Anteil der Mieter stieg hingegen in diesem Zeitraum von 22,1 % auf 27,2 %.
