Nach dem historischen Preissturz im vergangenen Jahr scheint die Immobilienkrise vorbei zu sein – keine gute Nachricht für Käufer. Und auch Mieter müssen sich auf höhere Kosten einstellen.
Viele nutzen das Jahresende, um sich über ihre Wünsche und Ziele klar zu werden. Bei manch einem steht womöglich auch der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auf dem Wunschzettel. Doch wie erschwinglich wird das im kommenden Jahr? Und wie sieht es mit der Alternative aus: weiter zur Miete wohnen? Wichtige Fragen und Antworten im Überblick.
Davon ist auszugehen. Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) deuten darauf hin, dass die Immobilienkrise nach dem historischen Preiseinbruch im vergangenen Jahr endet. So meldete der Verband, der große Immobilienfinanzierer wie die Deutsche Bank, die Commerzbank und wichtige Sparkassen und Landesbanken vertritt, zuletzt zwei Quartale in Folge steigende Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal.
Auch Mieter mussten laut VDP-Daten mehr zahlen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen vom zweiten zum dritten Quartal um 0,7 Prozent und im Jahresvergleich um 5,6 Prozent. In den Metropolen kletterten die Mieten binnen Jahresfrist am stärksten in Berlin und Frankfurt mit plus 5,4 beziehungsweise 4,7 Prozent.
Dass diese Entwicklung anhält, ist wahrscheinlich. Denn: Monat für Monat würden weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen blieben auf viel zu geringem Niveau, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.“
Noch bis zum 31. Dezember 2025 bestimmt die Mietpreisbremse, wie stark die Mieten bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt steigen dürfen. Vermieter dürfen maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Grüne und SPD hatten die Mietpreisbremse verlängern wollen, darüber aber keine Einigung mit der FDP erzielt. Fällt das Instrument weg, müssen sich Mieter in angespannten Regionen auf schneller und stärker steigende Mieten einstellen.
Kaum eine Entwicklung ist für das Geschehen am Immobilienmarkt so wichtig wie die der Zinsen. Allerdings tun sich die Experten mit genauen Prognosen schwer.
„Wir befinden uns in volatilen Zeiten mit Konjunkturrisiken und geopolitischen Unwägbarkeiten“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp Gruppe. „Was macht Trump ab Januar 2025 wirklich? Bekommen wir Strafzölle, und wenn ja, ab wann? Was passiert nach der US-Wahl in Sachen Welthandel? Wie geht es in der Ukraine weiter? Greift Israel den Iran und seine Ölquellen an?“ Alles ungeklärte Fragen, die jedoch Einfluss auf die Bauzinsen haben werden.
Die deutliche Mehrheit des Interhyp-Bankenpanels prognostiziert bis zum Frühjahr 2025 Bauzinsen, die sich für zehnjährige Darlehen in einem Korridor zwischen 3 und 3,5 Prozent bewegen. Kurzfristige Schwankungen seien jederzeit möglich. Bis Ende 2025 hält die Hälfte des Panels steigende Bauzinsen in Richtung der 4-Prozent-Marke für möglich.
„Die Baufinanzierungszinsen orientieren sich in der Regel an langfristigen Anlagen wie der deutschen Bundesanleihe. Indirekt können – vor allem überraschende – Leitzinssenkungen der EZB aber Einfluss auf die Bauzinsen haben“, sagt Florian Pfaffinger, Leiter der Niederlassung des Finanzdienstleisters Dr. Klein in München. Allerdings seien diese die Ausnahme.
„Wir gehen davon aus, dass die EZB zunächst wartet und sich die wirtschaftliche sowie die Inflations-Entwicklung genau anschaut und sich dann entscheidet, ob es zu weiteren Zinssenkungen im zweiten Halbjahr kommt.“ Die Zentralbank hatte zuletzt Mitte Dezember ihre Leitzinsen gesenkt. Dieser Schritt war vom Markt bereits in die Bauzinsen eingepreist. Gleiches gilt für ein bis zwei leichte Zinssenkungen im ersten Halbjahr 2025.
„Abwarten und auf stark fallende Bauzinsen spekulieren ist keine Option“, sagt Interhyp-Vorständin Mohr. “Das Zins-Niveau kann man nicht beeinflussen, die Auswahl einer passenden Immobilie hingegen schon.“ Sie empfiehlt, lieber Zeit und Energie in die Immobiliensuche zu stecken als in Zinswetten. „In einem unsicheren Marktumfeld ist es wichtig, sich nicht auf das Bauchgefühl zu verlassen – sondern in einer individuellen Finanzierungsberatung herauszufinden, was möglich ist.“
Kerstin Kage, Vorständin der Ventis Immobilien AG, ist optimistisch, dass die Zahl der Käufe im kommenden Jahr wieder anziehen könnte. „Nicht wenige Kaufinteressenten sind derzeit noch verunsichert. Das wird sich aber voraussichtlich ändern, sobald sich die politische Lage nach den Neuwahlen wieder entspannt hat“, sagt sie im Gespräch mit t-online.
Unterstützung erwartet sie dabei vom Bankensektor, der in ihren Augen durchaus noch Spielraum hat. „Aktuell zögern viele Banken noch, die gesunkenen Leitzinsen weiterzureichen. Aber auch das wird sich im Laufe des nächsten Jahres wahrscheinlich entspannen.“ Trifft die Einschätzung zu, würde das bei der Finanzierung gleich doppelt helfen.
