So mancher Vermieter lässt sich viel Zeit mit der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung. Wann ist die Frist vorbei und was passiert danach?
Zahlen Sie neben der laufenden Miete einen monatlichen Betriebskostenvorschuss, ist Ihr Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres anzufertigen. Ist diese Abrechnung an den Mieter zugestellt, folgt eine dreijährige Verjährungsfrist.
Nachdem die Nebenkostenabrechnung beim Mieter eingegangen ist, beginnt wie bei fast allen Forderungen eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist läuft immer zum Jahresende ab. Erhalten Sie irgendwann im Laufe des Jahres 2024 die Betriebskostenabrechnung für 2023, dauert die Verjährungsfrist bis zum 31. Dezember 2027.
Ist diese Zeit abgelaufen, ohne dass ausstehende Forderungen beglichen wurden, verfallen sie. Falls Ihr Vermieter erst nach diesen drei Jahren einen fehlenden Betrag anmahnt, der aus den Nebenkosten entstanden ist, berufen Sie sich auf die sogenannte Einrede der Verjährung. Die Rechtmäßigkeit der Forderung wird nicht mehr überprüft.
Steht Ihnen Geld zu, handeln Sie, bevor Ihre Forderungen verjährt sind. Unterbrechen lässt sich die Verjährungsfrist, indem Sie beim zuständigen Gericht eine Zahlungsklage einreichen oder den Erlass eines Mahnbescheids beantragen.
Nicht zu verwechseln ist die Verjährungsfrist mit der Abrechnungsfrist. Ist ein Abrechnungszeitraum zu Ende, hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen. Die Abrechnung für das Jahr 2023 verschickt er also bis Dezember 2024 an den Mieter. Üblicherweise folgen daraufhin eine Prüf- und Zahlungsfrist von 30 Tagen. Diesen Zeitraum nutzt der Mieter idealerweise, um sich die Betriebskostenabrechnung genau anzusehen und eventuell Hilfsangebote in Anspruch zu nehmen. Gegen formelle und inhaltliche Fehler erheben Sie innerhalb von 12 Monaten Einspruch.
Lässt ein Vermieter die Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung verstreichen, verfällt sein Recht, Nachforderungen an den Mieter zu stellen. Zeigt sich allerdings, dass der Mieter zu viel gezahlt hat, zahlt der Vermieter dieses Guthaben zurück, auch wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Um einen möglichen Zahlungsüberschuss festzustellen, hat der Mieter ein Recht auf die Abrechnung.
Notfalls steht es dem Mieter zu, seinen Vermieter auf die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu verklagen. Falls Sie Fragen klären und Beratung in Anspruch nehmen wollen, können Sie sich zum Thema Betriebskostenabrechnung auch an Verbraucherzentralen oder den Deutschen Mieterbund wenden.
