Wenn eine Mietwohnung zum Verkauf steht, haben Mieter viele Fragen. Was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat – und was sonst wichtig ist: 5 Fragen, 5 Antworten.
Es ist eine Nachricht, die bei Betroffenen Unbehagen auslöst: Die Mietwohnung, in der man vielleicht schon seit Jahren lebt, soll verkauft werden. In einer solchen Situation befürchten viele Mieterinnen und Mieter, dass mittelfristig entweder eine Mieterhöhung oder eine Kündigung des neuen Vermieters wegen Eigenbedarfs droht. Wir klären, welche Rechte und Pflichten Mietparteien in dieser Situation haben.
Habe ich ein Vorkaufsrecht, wenn die von mir gemietete Wohnung verkauft werden soll?
Egal ob der Mietvertrag eine Klausel zum Vorkaufsrecht vorsieht oder nicht: Mieterinnen und Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und an einen Dritten verkaufen möchte.
Sollte die Eigentümerseite den Mieter übergehen, gilt folgendes: Erfährt die Mietpartei von dem Kauf, bevor der Vermieter die Wohnung an den Erwerber übergeben hat und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, kann die Mietpartei immer noch ihr Vorkaufsrecht ausüben. Wenn dem Mieter der Verkauf erst zu einem späteren Zeitpunkt bekannt wird, kann er Schadenersatz geltend machen.
Damit Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben können, muss zwischen dem Eigentümer der Wohnung und einem Dritten ein Kaufvertrag bestehen. Dieser Vertrag darf aber noch nicht unterzeichnet sein. In diesen bereits ausgehandelten Vertrag können Mieter nun eintreten. Dabei muss die Mietpartei die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ausgehandelten Konditionen akzeptieren, also zum Beispiel auch den Kaufpreis.
Mieterinnen und Mieter müssen dem Eigentümer oder der Eigentümerin eine schriftliche Erklärung schicken, falls sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten. Dafür haben sie nach Erhalt der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht zwei Monate Zeit.
„Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Muss ich Kaufinteressenten in die Wohnung lassen?
Ja, Mieter müssen potenzielle Käuferinnen und Käufer zur Besichtigung in die Wohnung lassen. „Hierbei können sie allerdings darauf bestehen, dass der Vermieter oder zumindest der Verwalter sie begleitet“, so Wagner. Ihr zufolge haben Interessenten kein Recht darauf, die Wohnräume zu fotografieren.
Vermieter müssen die geplante Besichtigung ihrerseits rechtzeitig ankündigen. Vor allem bei berufstätigen Mieterinnen und Mieter müsse die Anmeldung in der Regel drei bis vier Tage vorher erfolgen, sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main. Dabei müssen Vermieter auf die Arbeitszeiten der Mietpartei Rücksicht nehmen.
Kann der Mieter an dem angekündigten Termin nicht, muss er Alternativvorschläge machen.
Muss der neue Eigentümer mich als Mieter übernehmen?
Das Gesetz sagt: Kauf bricht nicht Miete. Konkret heißt das: Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt mit dem Kauf der Immobilie auch den Mietvertrag. Kündigen kann sie oder er nur nach den allgemeinen Regelungen.
So kann ein Kündigungsgrund laut Julia Wagner zum Beispiel auch dann vorliegen, wenn ein Mieter seine Pflicht verletzt hat – etwa weil er unerlaubt Untermieter aufgenommen hat.
Übrigens: In manchen Fällen unterliegt die Eigenbedarfskündigung einer Sperrfrist. Und zwar immer dann, wenn ein früheres Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Gültige Mietverträge können in diesen Fällen erst nach Ablauf der Sperrfrist von drei Jahren ab Veräußerung gekündigt werden.
Diese Frist kann laut Wagner auf bis zu zehn Jahre anwachsen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder zumindest einem Teil davon besonders gefährdet ist. Solche Gebiete können die Landesregierungen dann explizit ausweisen. In Berlin etwa gilt so eine Sperrfrist von zehn Jahren. Wechselt eine vermietete Eigentumswohnung einfach nur den Besitzer, gilt diese Sperrfrist nicht.
Was, wenn der neue Eigentümer selbst einziehen will?
Eine Eigenbedarfskündigung des neuen Vermieters ist erst nach frühestens drei Jahren möglich.
Diese Frist kann laut Wagner bis zu zehn Jahre betragen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder zumindest einem Teil davon besonders gefährdet ist. Solche Gebiete können die Landesregierungen dann explizit ausweisen. In Berlin etwa gilt so eine Sperrfrist von zehn Jahren.
Unabhängig von der Sperrfrist: Welche Kündigungsfristen gelten?
„Grundsätzlich gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten“, sagt Janßen. Diese verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate. Sie beträgt also höchstens neun Monate. „Vertraglich können aber auch andere Kündigungsfristen vereinbart sein“, so Janßen.
