Grund für Eigenbedarf ist entfallen
Kein Eigenbedarf ohne Begründung. Lag zwar zum Zeitpunkt der Kündigung noch ein Grund vor, erledigte sich aber im Anschluss, ist auch die Kündigung vom Tisch. Ein Beispiel wäre, dass sich ein Paar nach einer Trennung doch wieder versöhnt.
Verschweigt der Vermieter das, riskiert er Schadenersatzforderungen. Der frühere Mieter darf dann zum Beispiel verlangen, dass sein Ex-Vermieter für die Umzugskosten aufkommt. Gleiches gilt bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.
Vermieter will die Wohnung verkaufen
Der Verkauf einer Wohnung oder Immobilie rechtfertigt in der Regel nicht, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Er darf zunächst unter dem neuen Besitzer wohnen bleiben. Allerdings kann dieser ihm durchaus aus Eigenbedarfsgründen kündigen – sofern eine mögliche Kündigungssperrfrist abgelaufen ist (mehr dazu unten).
In Ausnahmefällen kann aber auch eine sogenannte Verwertungskündigung rechtens sein. Der Vermieter kündigt dann allen Mietern, weil das Haus ihm mehr Geld bringt, als wenn es noch bewohnt wäre. Das ist aber nur dann erlaubt, wenn er in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt.
Vermieter will Immobilie gewerblich nutzen
Eigenbedarf kann man in der Regel nur zu Wohnzwecken anmelden. Wer eine Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt, hat das Nachsehen (BGH, Az. VIII ZR 45/16). Allerdings gibt es Ausnahmen.
Kann der Vermieter zum Beispiel nachweisen, dass die selbstständige Tätigkeit nur dann rentabel ist, wenn er seine Immobilie dafür nutzt, oder er sie aus gesundheitlichen Gründen benötigt, kann sein Interesse über dem des Mieters liegen.
Eigenbedarfs-Teilkündigung
Meldet der Vermieter nur für ein Zimmer Eigenbedarf an, ist das unzulässig. Solche Teilkündigungen sind nämlich nur für Räume möglich, die nicht zum Wohnen dienen. Und das auch nur dann, wenn der Vermieter dort neuen Wohnraum schaffen will (§ 573b BGB).
Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?
Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt bei Eigenbedarf in der Regel drei Monate (§ 573c BGB). Die Frist verlängert sich um jeweils drei weitere Monate, wenn das Mietverhältnis die Dauer von fünf und acht Jahren überschreitet. Für befristete Mieten dürfen kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.
Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, greift eine Kündigungssperrfrist. Mietern kann dann frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Je nach Bundesland können in bestimmten Gebieten bis zu zehnjährige Sperrfristen gelten (§ 577a Abs. 2 BGB).
Tipp für Vermieter: Eventuell können Sie die Kündigungssperrfrist umgehen, wenn sich der Mieter auf einen Mietaufhebungsvertrag einlässt. Darin könnten sich beide Parteien beispielsweise einigen, dass der Mieter früher auszieht und der Vermieter im Gegenzug die Umzugskosten zahlt und auf Schönheitsreparaturen des Mieters verzichtet.
Eigenbedarf: Was gehört alles in das Kündigungsschreiben?
Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, müssen das ihrem Mieter schriftlich mitteilen. Dabei gilt es einige Regeln zu beachten. Schon ein einziger Formfehler kann dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist.
